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用語集

賃貸オフィス取引・契約・法律関連などの用語
一般借家契約
従来型契約で契約期間の満了のときに更新が可能です。
解約予告
賃貸借契約を解約する場合に貸室明け渡しを事前に申し出ることです。 6ヶ月前に書面にて通知する契約内容が多いようです。尚、原状回復の期間を解約予告期間内に含むケースが一般的です。
仮契約
予約契約のことです。
共益費
共益費は、賃料の他に毎月定額を支払う管理費用のことです。一般的にはエントランスホールや階段等の「共用部分の清掃費や電気代」、エレベータ等「共用設備の保守点検や管理の費用」、「警備料金」などが 共益費の中で賄われます。貸室内の清掃費、光熱費、消耗品費は共益費に含まれないのが一般的です。
グロス
契約面積で事務所だけに使えるスペース(面積)に、トイレや湯沸などを付加していることです。100坪未満の中型・小型ビルの契約面積はグロスの場合が多いようです。 ※単純に賃料単価が、「安い、高い」で物件を判断せずに、「ネット契約かグロス契約」か、また「更新料や償却」などトータル的に考えて物件をご検討いただいた方が良い物件選びができるかと思います。
契約期間
契約期間は、オフィスの場合2年間というのが多いようです。但し、フリーレント期間が長い場合は5年間以上の契約期間を設定する例もあります。
原状回復
貸室を退去する際に、借りたときの元の状態(原状)に修復することです。賃貸住宅と違いオフィスの賃貸では破損個所や造作などにより変更したところを修復するだけではなく壁のクロスやタイルカーペットの張替えなども行うケースが多いようです。一般的には借主が費用を負担します。
更新料
契約を更新する際に貸主に支払う金銭のことです。小型・中型ビルで個人オーナー所有の場合、契約条項に更新料があるケースが多いようです。大手ビルオーナーや大型ビルの契約では、更新料無しというのが一般的です。
根抵当権
継続的な取引で生ずる多数の債権を、将来の決算期に向けあらかじめ一定の限度額を設定して、その範囲内を担保することを目的とした抵当権のことです。 根抵当権の設定契約の内容は登記をしなければ効力を生じません。
サブリース
建物を借り上げし、テナントに転貸する事業のことです。事業者が建物所有者に対して家賃保証をしている形になります。
敷金
敷金とは、借主の債務を担保するために、無利息で預け入れる金銭のことです。 つまり、借主の賃料の不払いなどの債務を担保するため、契約時に貸主が借主より預かるお金のことです。賃料の改定と連動して敷金が加減する場合があります。 契約終了時に債権債務を精算して、賃貸借契約書に定められた期間内に敷金は借主に返還されます。
質権設定
借主が金融機関から融資を受けるにあたり、預託金(保証金・敷金)に担保設定をすることです。 なお、銀行等が担保設定したとはいえ、貸主の債権が優先されるのが一般的です。 ○ 質権設定者・・・借主 ○ 質権者・・・融資金融機関
償却
契約を解約・解除する際に原状回復費用とは別に礼金の意味合いで、貸主が保証金又は敷金より差し引く金銭のことです。保証金の10%分相当額を償却として設定しているケースが多いようです。貸ビル業の中・小ビルオーナーの慣習のため大手ビルオーナーや大型ビルの契約では、償却無しというのが一般的です。
信託
信託銀行などの受託者を決め信託契約により、自分の財産の管理・処分などの行為を受託者に任せることです。
重要事項説明書
宅地建物取引に際し、売買・交換・賃貸借の契約を締結する前に仲介業務を行う会社などは、宅地建物取引主任者に土地・建物について宅建業法に定められた項目を書面にて説明させなければなりません。
ゼネコン
総合的に建設業務を請け負える建設会社のことです。 いわゆる大手建設会社のことです。
SOHO
Smoll Office & Home Office の略で、小規模オフィス形態や在宅勤務の総称です。
担保物権及び民事執行制度の改善の為の民事等の一部を改正する法律
2004年4月1日施行。 万一、抵当権が実行(差押→競落)されると、契約期間の長短にかかわらず競落人に対し、賃借権も預託金返還請求権も主張できなくなります。 競落人決定後の明渡猶予期間は、原則6ヶ月です。 但し、借主は猶予期間中の賃料相当額を支払うことを要し、万一1ヶ月以上の支払いを怠った場合は、明渡猶予期間の適用はなく、引渡し命令の対象となります。
定期借家契約
契約期間の満了を以って契約が終了します。 つまり更新の無い契約です。貸主と借主が双方合意すれば再契約を締結することができます。 <定期借家契約のポイント> 1、貸主は書面による契約が必要です(賃貸借契約書でも可) 2、貸主は契約書とは別に書面により定期借家契約の説明を借主に行います。説明がないときは定期借家契約とは認められません。 3、契約条項に契約期間内の中途解約がないことがあります。 4、貸主は契約終了の通知を借主に対し期間満了の1年から6ヶ月前までにしなければ、契約を終了することができません。通知期間内に貸主が通知をしなかった場合は、通知をしてから6ヶ月後に契約は終了します。
抵当権
債権者が目的物の引渡しを受けることなく、担保提供者に目的物を使用させておき、債務が弁済されない場合は、その目的物について他の債権者より優先的に弁済を受けることを目的とする約定担保物権のことです。
手付金
契約を実行する保証として借主が貸主に前もって渡す金銭のことです。 なお、借主は渡した手付を放棄して、また、貸主は受け取った手付の倍額を返還することにより、契約を解約する事ができる「解約手付金」が一般的です。 手付金は本契約時に敷金や保証金に充当されるのが一般的です。
転貸
借主が、第三者に又貸しすることです。 一般的に貸主は転貸を承諾しません。
デベロッパー
街や都市づくりを総合的に開発を進める団体や企業のことです。
ネット
事務所だけに使えるスペース(面積)のことです。つまり、トイレや湯沸室などの面積を含んでいません。通常は壁芯計算です。大型ビルの契約面積はネットが一般的です。
雛形
書類などの、決まった書き方を示した見本のことです。 契約書の雛形により文言の確認を必ず行い、調整する点があれば契約前に解決させておくことが大切です。
ファシリティマネジメント
施設とその環境を通じた経営活動のことです。 つまり企業などが組織活動のために施設とその環境を総合的に企画・活用・管理する活動を通じて「コスト削減や生産性の向上」などを求めることです。
不動産登記簿謄本
不動産に関する権利関係を公示するための公の帳簿のことです。 建物の場合、表題部には所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積などが記載されています。甲区には所有権にかかる権利に関する事項が記載されています(所有者や所有権を取得した経緯などがわかります)。 乙区には抵当権や根抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記載されています。 貸主と所有者が異なる場合は、その理由などを確認することが大切です。
フリーレント
貸主が賃貸借期間の開始日から一定期間の賃料を免除することです。 通常は契約書の調印、預託金(敷金・保証金)の全額預託が前提条件になります。借主は賃貸借期間の開始日から共益費を支払うケースが多いようです。 また、最初の契約期間中に契約を解約などした場合は、免除された賃料相当額を違約金として貸主に支払うことが多いようです。
プロパティマネジメント
建物の快適な空間とサービス及び安全を提供することにより建物の資産価値を維持または高めるためのマネジメントのことです。 プロパティマネジメントの具体的な内容は、「建物の日常管理、設備更新・改修工事などの修繕計画の策定と実施、テナント募集及び賃料改定」など業務は広範囲にわたります。
保証金
現在では、敷金と同様に扱われるのが一般的です。 一説によると保証金のもとは、「建築協力金」からきていると言われてます。 つまり、貸主がビルの建築などにあたり、借主からお金を借りることです。この場合は、金銭消費貸借契約となり利息がつきます。現在では、建築協力金として扱っている例は、ほとんどありません。
予約契約
賃貸借期間の始期まで期間がある場合、本契約をすることを前もって保証するために結ぶ契約のことです。 予約契約書の内容としては、本契約書の中の賃貸条件など重要な部分の説明や、本契約締結前の契約解除や解約について記載されています。 また、予約契約時に借主が貸主に支払う金銭は、「手付金」と同じ性質で取り扱うことが多いようです。
礼金
部屋や家を借りたりするときに貸主に支払う金銭のことです。保証金や敷金は、契約終了に伴い返還されますが、礼金は返還されません。オフィスの賃貸借では、礼金が無い契約が一般的です。
同居
借主が、第三者に貸室の一部を使用させることです。 一般的に貸主は同居を承諾しません。但し、借主の子会社など資本関係がきちんとしている場合は承諾するのが一般的です。
設備建設
アトリウム
エントランスに「緑、採光、水、音楽」などの付加価値のついたの空間を持つ造りのことです。
居抜き
賃貸では前テナントの内装や什器備品及び設備などが付いたまま貸し出すことです。店舗では多くの例を見ますが、オフィスではPL法(製造物責任法)や退去時の原状回復の関係から前テナントの内装を残したまま(居抜き)で新規のテナントに貸すケースはほとんどありません。
SRC造
鉄骨鉄筋コンクリート造のこと。 建物の構造で、柱、梁などの主要構造部の構成が鉄骨と鉄筋及びコンクリートのものです。 S(Steel)が鉄骨、R(Reinforced)が鉄筋、C(Concrete)がコンクリートの意味です。 (例)RC造 … 鉄筋コンクリート造 /S造 … 鉄骨造
エントランス
ビルの玄関のことです。
基準階
そのビルの規模をあらわす言葉で一般的には3Fのフロアー面積を基準階と言います。なぜなら1Fはエントランスホールなどがあるため狭く、上層階はセットバックして面積が小さくなっていることがあるためです。
グリッド天井
システム天井のひとつです。天井が碁盤割りになっており組み換えができる構造のため、照明器具や空調吹出口の移設が簡単にできるので間仕切り工事のときなどに便利です。従来の天井に比べ空調吹出口の移設費用も安くなるケースがほとんどです。
個別空調(パッケージユニット方式)
熱源機器や空調機が複数あり個別に制御ができる空調方式のことです。 使用時間に制限がないことが多いようです。一般的に空調費は共益費に含まれません。使用分を電気代など光熱費として支払うことになります。
スケルトン(ガラ渡し)
壁のクロスや照明及び空調設備などの内装されていない状態のことです。つまりコンクリート打ちっぱなしの状態のことです。尚、内装に関しては借主が負担するのが一般的です。
3ウェイ
配線のために床下に3本の配管が縦横に張り巡らしてある構造のことです。電気・電話・コンピュータ配線に対応しており、通常は取り出し口を増やすことができます。バブル期以前は3ウェイのこともOAフロアーと称していました。
セットバック
斜線制限対策などのために建築物の上層部が下層部に比べて面積が小さくなっている構造のことです。道路幅員の確保のため建築物の外壁を敷地境界線などから後退して建てることもセットバックと言います。
セントラル空調
熱源機器をできるだけ1箇所に集中させた空調方式のことです。 一括して運転するため、使用時間に制限があるなど個別の自由が利かない場合が多いようです。また、一般的に月〜金の8:30〜18:00の空調ランニングコストは共益費に含まれる場合が多いようです。 時間外は空調費用が別途かかる場合が多く、個別空調に比べ割高の場合が多いようです。
地域冷暖房
建物に熱源機器は無く、ある一定の地域に対して熱源機器がひとつの場所のところに設置しており、その地域内の建物に冷房・暖房を供給している空調方式のことです。
2ウェイ
配線のために床下に2本の配管が縦横に張り巡らしてある構造のことです。
ドライエリア
建物の地階に自然採光が入るようにしてある構造のこと。
フリーアクセスフロアー
コンピューターや電話の配線などが自由に配線できるように二重構造になっている床のことです。OAフロアーとも言います。フリーアクセスの仕様になっていなくても工事でフリーアクセスを設置することが可能です。その場合、テナント誘致のため貸主負担で設置するケースもよくあります。
ルーバー
蛍光灯の下面に取り付ける格子状の遮光板のことです。パソコンのモニター画面が見やすくなるなどのメリットがあります。

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